Руководство по выбору участка
для комфортного жилья
Знаете ли вы, что средняя стоимость земельных участков под строительство в Подмосковье выросла на 19% за последний год и сейчас составляет 4,4 млн рублей?
Содержание:
От правильного выбора земельного участка для строительства дома будет зависеть качество жизни и количество потраченных денег на исправление возможных проблем. Более того, возвести жилой дом разрешено только в определенных зонах: населенных пунктах, садовых некоммерческих товариществах (СНТ) и дачных некоммерческих партнерствах (ДНП).
Поэтому мы собрали перечень важнейших советов от наших экспертов в сфере строительства, а также юристов, чтобы рассказать о том, как выбрать участок для строительства дома.
В этой статье мы детально рассмотрим все ключевые аспекты: от расположения и транспортной доступности до юридических тонкостей оформления земли.
Основные критерии выбора участка
При выборе земельного участка под строительство загородного дома первостепенное значение имеет его расположение и удаленность от населенных пунктов. Однако, все зависит от вашего образа жизни.
Расположение и транспортная доступность
Если вы планируете ежедневно ездить на работу, следует тщательно оценить загруженность дорог и время в пути. Более того, необходимо проверить качество дорожного покрытия и его пригодность для проезда грузового транспорта, который потребуется при строительстве.
Также важно обратить внимание на количество подъездных путей к участку. Кроме того, мы рекомендуем изучить генеральный план развития района – возможно, в будущем поблизости появятся новые магистрали.
Инфраструктура поблизости
Для комфортного проживания за городом следует убедиться в наличии и доступности:
- Медицинских учреждений (больниц, поликлиник, аптек)
- Образовательных учреждений (школ, детских садов)
- Продуктовых магазинов и торговых центров
- Спортивных и детских площадок
Наиболее оптимальным вариантом является покупка участка в развитом населенном пункте. При этом следует оценить перспективы развития выбранного района, для этого можно изучить сайт местной администрации.
Экологическая обстановка района
Особое внимание стоит уделить экологической ситуации. Прежде всего, проверьте отсутствие поблизости:
- Промышленных предприятий и заводов
- Мусорных полигонов и свалок
- Птицефабрик и животноводческих ферм
- Высоковольтных линий электропередач
Также рекомендуется оценить качество воздуха, уровень шума от дорог и других источников. Немаловажным фактором является роза ветров – западные районы подмосковья считаются наиболее благоприятными с точки зрения экологии.
Следует учесть, что даже заброшенные фермы могут возобновить работу, поэтому лучше заранее узнать у местных жителей об экологических проблемах района и планируемом строительстве потенциально опасных объектов.
Оценка физических характеристик
Физические характеристики земельного участка играют решающую роль при строительстве загородного дома. Рассмотрим основные параметры, которые необходимо оценить перед покупкой.
Размер и форма участка
Оптимальная площадь участка зависит от планируемого размера дома. Специалисты рекомендуют использовать соотношение 10:1 – площадь участка должна быть в 10 раз больше площади дома. Например, для дома 100 м² потребуется участок не менее 10 соток.
Идеальная форма участка – прямоугольная, с соотношением сторон 1:2 и ориентацией с востока на запад. При выборе участка следует учитывать нормативные требования:
- Расстояние от дома до лицевой границы – 5 м
- От дома до соседних участков – не менее 3 м
- Между забором и постройками – минимум 1 м
Особенности рельефа
Наиболее предпочтительны участки на возвышенности с небольшим уклоном. Однако перепад высот более 15% (1,5 м на 10 м длины) существенно увеличит затраты на строительство фундамента. При уклоне 20-30% потребуется террасирование участка во избежание внутреннего дискомфорта от ощущения “скатывания”.
Важно также учитывать направление уклона. Южные склоны раньше освобождаются от снега и лучше прогреваются. Оптимальным считается небольшой уклон в юго-западном или юго-восточном направлении.
Тип почвы и уровень грунтовых вод
Песчаная крупнозернистая почва считается отличным основанием для фундамента благодаря быстрой усадке и последующей стабильности. Глинистая почва также подходит для строительства, однако фундамент обойдется примерно на 30% дороже из-за необходимости защиты от морозного пучения. Подробнее о типах фундамента можно прочитать в нашей статье “Типы фундаментов при строительстве домов”.
Критически важно определить уровень грунтовых вод (УГВ). Если вода залегает ближе 2 м к поверхности, это считается высоким УГВ. В таком случае:
- невозможно обустройство цокольного этажа
- требуется усиленная гидроизоляция
- возрастает риск подтоплений
Определять УГВ рекомендуется весной после таяния снега или поздней осенью после затяжных дождей. О высоком УГВ могут свидетельствовать растения-индикаторы: камыш, осока, хвощ при УГВ до 1 м; клевер и подорожник – при 2-3 м.
Инженерные коммуникации
Инженерные коммуникации следует продумывать еще на этапе разработки проекта загородного дома. Тщательно спланированная схема инженерной инфраструктуры обеспечит по-настоящему комфортную жизнь за городом.
Электричество и газоснабжение
Подключение электроэнергии возможно двумя способами: воздушная разводка на столбах или подземная прокладка кабеля. Подземный вариант, хотя и дороже, считается более надежным и эстетичным. При выборе участка следует учитывать, что стоимость подключения к электросети составляет от 30 до 120 тысяч рублей.
Газификация частного дома – один из наиболее сложных и затратных видов коммуникаций. Однако газ остается самым экономичным источником для отопления и приготовления пищи.
Существует три варианта газоснабжения:
- Подключение к магистральному газопроводу (180-300 тысяч рублей)
- Использование газгольдера (от 100 тысяч рублей)
- Применение газовых баллонов (для домов площадью до 200 м²)
Водоснабжение и канализация
Водоснабжение можно организовать через подключение к центральному водопроводу или бурение собственной скважины. Стоимость подключения к централизованной системе составляет 200-300 тысяч рублей. При выборе автономного водоснабжения следует учитывать два основных типа скважин:
- Скважина на песок (около 50 тысяч рублей, срок службы до 25 лет)
- Артезианская скважина (около 100 тысяч рублей, срок службы до 80 лет)
Для канализации также существует два основных решения. Первое – подключение к централизованной системе, что возможно только в развитых поселках. Второе – установка автономной системы: септика или локальных очистных сооружений (ЛОС) стоимостью от 70 до 150 тысяч рублей.
При проектировании канализации важно учитывать, что дом должен находиться в самой высокой точке участка для обеспечения естественного стока. Кроме того, расстояние между канализацией и скважиной должно составлять минимум 20 метров.
Особое внимание стоит уделить глубине прокладки коммуникаций. Канализационная труба должна находиться на глубине 60 сантиметров. При этом необходимо предусмотреть возможность подъезда обслуживающей техники, поэтому канализационные люки обычно выносят ближе к дороге.
Юридические аспекты покупки
Юридическая проверка земельного участка – один из важнейших этапов при покупке земли под строительство дома. Тщательный анализ документации поможет избежать серьезных проблем в будущем.
Категория земли и назначение
Земельные участки для строительства жилого дома могут относиться к двум основным категориям: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Наиболее подходящий вид разрешенного использования (ВРИ) – “для индивидуального жилищного строительства”. Также допускается строительство на участках с ВРИ “для ведения личного подсобного хозяйства” в границах населенного пункта.
Однако следует помнить, что использование земли не по назначению влечет административную ответственность. Например, при возведении дома на участке для огородничества постройку могут признать самовольной и потребовать её снос.
Проверка документов
Перед покупкой необходимо проверить:
- Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о приватизации)
- Выписку из ЕГРН
- Согласие супруга на продажу, если продавец состоит в браке
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров
Особое внимание следует уделить проверке границ участка. Сейчас возможно совершение сделок с неразмежеванными участками, однако в будущем это может привести к судебным спорам с соседями за пограничные метры.
Возможные обременения
Обременение – это юридическое ограничение, накладываемое на земельный участок.
Основные виды обременений включают:
- Ипотеку
- Сервитут (право других лиц ограниченно использовать часть участка)
- Арест
- Ограничения в охранных зонах
Продавец обязан предоставить покупателю всю информацию об имеющихся обременениях. В случае предоставления заведомо ложной информации, покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора купли-продажи.
Чтобы обезопасить себя от покупки участка с обременением, рекомендуется включить в договор купли-продажи пункт, где продавец гарантирует их отсутствие. Кроме того, следует проверить продавца и его супруга на отсутствие признаков банкротства, изучив информацию о возбужденных исполнительных производствах и судебных делах.
Некоторые обременения могут быть зафиксированы в ЕГРН только по участкам с установленными границами. Поэтому покупка неразмежеванного участка несет дополнительные риски – например, через него может проходить общественная тропинка к водоему, которую нельзя будет перекрыть.
Заключение
Правильный выбор земельного участка требует внимательного подхода к множеству важных аспектов. Прежде всего, следует оценить расположение участка, его транспортную доступность и экологическую обстановку района. Безусловно, физические характеристики земли, включая рельеф и качество почвы, также играют ключевую роль в принятии решения.
Тщательное изучение возможностей подключения инженерных коммуникаций поможет избежать лишних расходов в будущем. Юридическая чистота сделки и отсутствие обременений гарантируют спокойное владение участком на долгие годы.
О том, как выбор участка влияет на начало строительства можно прочитать в нашей статье об этапах строительства загородного дома.
Таким образом, вдумчивый подход к выбору участка, учет всех рассмотренных факторов и консультации со специалистами помогут вам приобрести именно ту землю, на которой вы сможете построить дом своей мечты.
